PROCEDURE PER L'ACQUISTO DI TERRENI AD USO AGRICOLO, ABITATIVO, INDUSTRIALE, ECC...

L'acquisto di un terreno è una procedura molto complessa in Africa Occidentale. Un problema ereditato dalla colonizzazione, e persistente dall'avvenimento dell'indipendenza. Il passaggio dagli usi e costumi al diritto romano si è effettuato non senza creare tensioni e conflitti tribali. La cosa è comprensibile, se si considera che per tradizione, la terra è la proprietà di tutti. Solo il frutto generato da questa terra è di proprietà di chi la mette in valore. Quindi, i territori sono stati suddivisi tra quelli appartenenti allo Stato, il quale ne dispone e cede secondo norme e procedure vigenti, ed altri riconosciuti proprietà delle tribù ivi residenti, la cui gestione, spartizione o cessione viene effettuato secondo gli usi e costumi dai capi tribù. Inoltre, molti proprietari di terreni o immobili non possiedono titoli di proprietà, essendo la procedura molto costosa per tante famiglie a basso reddito, tuttavia esistono registri o procedure per accertare e tutelare i loro diritti

Perciò se si seguono determinate accortezze in fase d'acquisto, si evita le fregature specie se la transazione deve effettuarsi durante brevi permanenze o tramite intermediari non sempre affidabili.

Prima di tutto, prima dell’acquisto, occorre avere le idee molto chiare su come adoperare il terreno e quale sia lo scopo finale: produzione agricola, allevamento, costruzione di un'abitazione o investimento. In rapporto a ciascuno scopo bisognerà orientarsi verso un determinato terreno.

L'orientamento assunto risulterà decisivo anche quando si chiederà un eventuale prestito. Vedremo il perché in seguito. Il valore dei terreni segue normalmente la legge della domanda e dell'offerta. In Costa d’Avorio, come in tutta altra parte del mondo, più ci avviciniamo a centri urbani, in funzione che siano quotati o meno, i prezzi al m2 aumentano.

In questo articolo vi spiegherò come comprare un terreno in Costa d’Avorio, e quale comportamento assumere durante il suo acquisto, per evitare truffe e fregature di ogni tipo.

1. Acquisire più informazioni possibili sulla proprietà e sul territorio circostante

Innanzitutto è necessario concentrarsi sulla zona dove acquistare. Come detto saranno le finalità ad orientare ed indirizzare la nostra scelta. Chi vuole costruire casa rivolgerà la sua attenzione alle zone previste come residenziali dal piano regolatore. Chi vorrà, invece, dedicarsi alla produzione agricola o artigianale o anche commerciale rivolgerà il suo sguardo nelle zone più periferiche del centro abitato sempre nel rispetto delle destinazioni specifiche del piano regolatore. L'acquisto determina un notevole impegno e se non si ha idea della località in cui comprarlo sarà buona regola rivolgersi a qualche residente o intermediario al fine di individuare le proposte migliori. In genere sono le agenzie immobiliari, e i notai quelli meglio indicati ad assumere questo ruolo. Purtroppo sono tanti gli individui senza scrupoli che proprio usano le garanzie che offre la loro professione per abbindolare potenziali acquirenti.

In questo senso può tornare molto utile effettuare delle ricerche proprie. Gli enti o persone che dispongono di archivi dove effettuare verifiche sono le Direzioni territoriali del ministero della costruzione e dell’urbanismo, l'ufficio catastale di zona, e i capi tribù. Quest’ultimi dispongono di un libro/registro dove sono indicati parcelle e relativi proprietari. La consultazione degli archivi non è gratuita, con costi tra 7 e 40 euro. Un ottimo supporto, in questa fase, è rappresentato dall'appuntarsi i lotti più interessanti su una mappa con tutte le domande da porre ai relativi rivenditori. In questo modo potrete ottenere più informazioni possibili sul terreno da acquistare.

Tra gli elementi da tenere in considerazione in fase d'acquisto occorre verificare se nelle vicinanze esiste una fonte privata d'acqua; se la terra può sostenere un particolare sistema settico per evitare la contaminazione dell'acqua potabile; la presenza di infrastrutture nelle adiacenze del terreno quali strade, sistema idrico e fognario, reti telefoniche ed elettriche etc.

1. Prendere contatti con residenti o intermediari prima di orientarsi all'acquisto

Soprattutto se non siete residenti, e dovete effettuare l’acquisto a distanza. Una figura professionale in questo caso, è la scelta migliore. Affidare a parenti, amici, conoscenti, o enti che vi assicurano la gratuità del servizio può rivelarsi controproducente in tempi e denari, in più senza mai concludere un acquisto. In questo caso, la figura professionale, contro pagamento del servizio, risponderà delle sue azioni penalmente e civilmente, essendo ad ogni modo obbligato per legge a darvi dei risultati. A guidare la scelta dell’intermediario residente, oltre alle garanzie offerte dalla professione devono essere buona conoscenza della materia, competenze e tempismo.

1. Optare per il pagamento una tantum

Tramite istituti bancari, o in contanti per terreni i cui valori non eccedono 5 000 euro. Tale modalità di pagamento vi permetterà di ottenere i documenti che attestino il passaggio di proprietà al momento della transazione.

Quando fate piccoli versamenti fino alla registrazione del contratto di vendita, aumentano i rischi di cessione ai migliori offerenti che dispongono già del capitale. Il terreno da acquistare può costituire una garanzia di prestito per gli istituti finanziari, per cui non serve adottare certe modalità di pagamento con la proprietà che sembrano convenienti ed economiche. Pagate sempre quanto dovuto, esigendo nell’immediato documenti che attestino il trasferimento di proprietà

L'atto di cessione può essere effettuato presso i capi tribù, per quelli che acquistano terreni in centri rurali senza titoli di proprietà (Ad Abidjan la capitale, in zone periferiche soprattutto, sussistono ancora terreni gestiti da capi tribù). Pagando la somma di 250 000 FCFA, ovvero 382 euro, vi viene rilasciato una ricevuta, il vostro nome viene inserito nel registro al posto di chi ha ceduto la parcella. Dopo una settimana entrate in possesso dell’atto di cessione di proprietà, con il quale potrete ottenere un titolo di proprietà presso il ministero della Costruzione e dell’urbanismo. Uno sportello è stato creato appositamente per facilitare la procedura di rilascio, non più necessariamente tramite notai, specie per i terreni privi di titoli di proprietà, pagando complessivamente circa 200 000 FCFA (305 euro), incluse le pratiche presso l’ufficio catastale di zona.